10 шагов по легализации самовольной перепланировки квартиры
Любые «конструктивные изменения» требуют согласования
«Квартирный вопрос», который, по мнению Михаила Булгакова, испортил москвичей, в то же время сделал их изрядно искушенными в юридических правилах, действующих в сфере жилой недвижимости.Тем не менее, многие из счастливых обладателей столичных «квадратов», затевая ремонтные преобразования своего драгоценного приобретения, имеют весьма поверхностное представление о том, что такое перепланировка жилья и какими нормами она регулируется в главном городе России.
Напомню, что для участников столичного рынка недвижимости важным регулирующим документом (кроме Жилищного кодекса РФ и ряда федеральных законов и подзаконных актов) является постановление № 508 ПП Правительства Москвы.
Согласно этим нормативным документам, любые конструктивные изменения (переустройство или перепланировка), вносимые в изначальный план квартиры, требуют предварительного согласования и получения соответствующего разрешения от региональных или местных властей. В Москве такое согласование проводит Мосжилинспекция (МЖИ) – надзорный орган столичной мэрии.
Справка
Под переустройством квартиры понимается установка, замена или перенос в ней инженерных сетей, санитарно-технического, топливного, электрического или другого оборудования (например, замена полотенцесушителя от застройщика на собственный). Перепланировка – это более кардинальное вмешательство в квартирный проект от застройщика, влекущее изменение конфигурации жилья: сдвиг стен, причем любых, в том числе ненесущих перегородок, возведение новых перегородок или демонтаж установленных застройщиком, перенос или расширение кухни, создание дополнительного санузла и т. п.Согласование перепланировки лучше поручить профессионалам
Подать заявление в МЖИ для согласования предстоящей перепланировки или переустройства и пройти ряд связанных с этим процедур собственник квартиры может самостоятельно. Но при этом к заявлению нужно приложить проектно-техническую документацию (проект и/или техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтных работ), причем эти документы должна изготовить проектная организации с допуском в СРО. Это отдельный вид документов, и изготовить его не может дизайнер или сам собственник.При этом собственники должны учитывать, что запрещенные действующими санитарными и строительными нормами (СНиП и СанПиН) конструктивные преобразования МЖИ не согласует.
Самовольная же перепланировка, а тем более противоречащая требованиям законодательства, грозит нарушителю штрафом, судебными разбирательствами и санкциями со стороны государства вплоть до изъятия квартиры.
Кроме того, продать жилье с несогласованной перепланировкой весьма сложно, так как потенциальный покупатель не хочет взваливать на себя риски конфликта с надзорными органами и соседями. Поэтому при продаже такой квартиры собственник вынужден делать существенные скидки в пользу покупателя.
Легализация перепланировки по факту без обращения в суд: в Москве это можно
В столице и в регионах согласование уже выполненной перепланировки проводится по-разному. Москва в этом смысле уникальный регион России. В некоторых других субъектах РФ согласовать (узаконить) уже сделанные конструктивные изменения в техплане квартиры можно только в судебном порядке. В столице же предусмотрен заведомо лояльный по отношению к гражданам административный порядок согласования.Допустим, вы купили на столичном рынке жилья квартиру, в которой предыдущий собственник сделал самовольную перепланировку (так называемая «самоволка» на сленге проектировщиков), то есть не согласовал ее в МЖИ. В этом случае вам самому предстоит выполнить эту процедуру, чтобы избежать вероятных штрафов, судебных преследований со стороны властей и проблем при возможной продаже квартиры.
Для узаконивания перепланировки потребуется пройти несколько бюрократических этапов, каждый из которых сопряжен с определенными временными и финансовыми затратами. Размер последних зависит от того:
- насколько существенными были конструктивные изменения, произведенные предыдущим собственником;
- были ли проведены они с нарушением действующих СНиПов и СанПиНов.
1. Аудит ранее сделанной перепланировки
На первом этапе необходимо обратиться в проектную компанию (состоящую в СРО) за проведением аудита вашей квартиры на предмет ранее сделанной перепланировки. После заключения соответствующего договора с такой компанией вам нанесут визит ее специалисты – замерщик и инженер.Первый проведет замеры параметров всех жилых и вспомогательных помещений вашей квартиры. А второй проверит наличие и правильность соединения всех инженерных коммуникаций, соответствие размеров санитарных и вентиляционных коробов изначально заявленным от застройщика.
В этих коробах не должно быть ниш, полочек, стороннего оборудования. Они должны иметь люки доступа, чтобы в случае какой-либо неисправности или аварийной ситуации технические сотрудники управляющей компании (УК) могли выполнить ремонт соответствующих коммуникаций и коробов.
В рамках аудита перепланировки специалисты проектной компании также проверят, не был ли перенесен (относительно изначальной планировки от застройщика) проем для входной двери квартиры, не изменены ли границы лоджии (балкона), мокрых зон, прихожей, жилых комнат и т. д.
По итогам проведения всех этих контрольно-измерительных работ вам как собственнику будет выдан обмерный план, содержащий все зафиксированные замеры квартиры.
2. Получение техпаспорта и поэтажного плана
Имея на руках обмерный план, необходимо сравнить его с изначальным техпланом (от застройщика) вашей квартиры. Этот документ содержится в поэтажном плане от застройщика и в техническом паспорте БТИ. Последний, кроме того, дает информацию надзорным органам о том, не нарушает ли ваша де-факто перепланировка интересы других жильцов и не делает ли их невольными нарушителями действующих СНиПов и СанПиНов.
Техплан квартиры включает чертежи. Они показывают, где изначально находились в квартире кухня, санузел, несущие стены, балкон или лоджия, встроенные шкафы, место для установки электрического и газового оборудования и т. д). Чертежи сопровождаются экспликацией – пояснениями в форме таблицы с указанием названия и площади каждого помещения.
Оба документа – техпаспорт и поэтажный план – можно получить в архивах бюджетного учреждения: бюро технической инвентаризации. В столице это — МосгорБТИ. Туда нужно будет предоставить соответствующие заявление и документ, удостоверяющий личность. К заявлению прилагается свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).
В ответ на обращение к вам для осмотра вашей квартиры должен приехать специалист от БТИ. Он также выполнит замеры, сверяясь с текущей перепланировкой по факту и ее отражением на обмерном плане. После этого на плане квартиры появятся “красные линии”, ими обозначают все изменения от изначального плана.
3. Подготовка проектно-технической документации
На третьем этапе вам необходимо будет получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке (далее – техническое заключение). Обычно на эту процедуру уходит от 5 до 10 рабочих дней.
Данный документ свидетельствует о том, что выполненная ранее несогласованная перепланировка вашей квартиры не идет вразрез с действующими СНиП и СанПиН, не несет угрозы целостности всему зданию, не нарушает права других жильцов МКД, а также не подвергает риску их жизнь и здоровье.
Здесь вам также наносит визит специалист-инженер и делает замеры, которые ложатся в основу многостраничного проекта – технического заключения. Оно содержит детализированные сведения обо всех архитектурных решениях в вашей квартире и ее инженерных системах (водоснабжение, теплоснабжение, канализация).
4. Передача документов кадастровому инженеру
На следующем этапе нужно обратиться к кадастровому инженеру, имеющему допуск к соответствующим работам от профильной СРО. Он выходит с готовит скорректированный технический план вашей квартиры на электронном носителе.Этот документ необходим для постановки согласованной в МЖИ перепланировки на кадастровый учёт.
5. Подача заявления на согласование уже имеющейся перепланировки
После того, как техническое заключение выдано вам на руки, вы можете подавать собранные документы непосредственно в МЖИ. Полный комплект документов включает:- заявление с просьбой согласовать имеющуюся перепланировку;
- выписку из ЕГРН;
- техплан квартиры с обозначенными красными линиями мест перепланировки;
- поэтажный план здания;
- техническое заключение проектной организации, входящей в отраслевую СРО;
- технический план, изготовленный после перепланировки;
- заключение регионального госведомства по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что перепланировка помещения допустима (данный документ требуется только в том случае, если ваша квартира находится в доме, который имеет статус памятника архитектуры, истории и культуры), заключение от Москомархитектуры, если изменен фасад здания и т.д..
Также могут потребоваться документы от вашей управляющей компании или ТСЖ, если в ходе перепланировки были заменены стояки отопления или радиаторы отопления и т. д.
В МЖИ ваше заявление и приложенные к нему бумаги должны рассмотреть в течение 30 рабочих дней.
6. Выезд приемочной комиссии
После того, как сотрудники МЖИ рассмотрят ваши документы и не обнаружат в них никаких формальных нарушений, они организуют выезд специалистов на вашу квартиру. С вами будет предварительно согласована дата и время их визита.Специалисты МЖИ на месте проверят (выполнив целый комплекс необходимых замеров и визуальных осмотров), соответствуют ли сведения, представленные в перечне документов, реальной перепланировке вашей квартиры.
7. Выдача Акта о завершенной перепланировке
Обнаружив, что проведенный некогда ремонт соответствует представленным документам и действующим нормам, представители МЖИ дают согласие на выдачу вам Акта о завершенном переустройстве (перепланировке).
В течение 10 рабочих дней после проверки этот документ предоставляется вам в электронном или бумажном виде. Собственно, это - самый важный этап в согласовании, но не окончательный!
8. Получение нового техпаспорта в БТИ
На седьмом этапе вы снова обращаетесь в МосгорБТИ за получением нового технического паспорта, в котором во всех деталях будет отражена актуальная перепланировка вашей квартиры – уже без всяких красных уточняющих линий.9. Обращение в Росреестр
Предпоследний этап – передача полного пакета документов (включая Акт и техплан на электронном носителе) в Росреестр с целью поставить одобренную МЖИ перепланировку на кадастровый учет.10. Получение выписки из ЕГРН
Итогом всей этой мегапроцедуры станет выдача вам (в течение 5 рабочих дней после обращения в Росреестр) выписки из ЕГРН с вашей актуальной планировкой на последней странице.Собственно, это и есть согласованная перепланировка, то есть зафиксированная, одобренная и официально зарегистрированная властями.
Каждая последующая перепланировка потребует отдельного согласования
На весь вышеописанный бюрократический процесс обычно уходит от 2,5 до 4 месяцев. Сроки зависят от того, насколько кардинальные конструктивные изменения включает ранее сделанная перепланировка вашей квартиры.Например, если на вашей кухне была установлена газовая плита вместо (предусмотренной застройщиком) электрической или подвергнута частичному демонтажу несущая конструкция, то такая перепланировка займет больше времени и потребует более существенных финансовых затрат, чем перепланировка, предполагающая, например, объединение ванны и туалета.
В среднем согласование готовой перепланировки стоит сегодня в Москве около 150 тыс. рублей, включая комплект проектно-технической документации.
Важно также отметить, что решение затеять еще одну перепланировку – невзирая на ее сложность или, наоборот, незначительность – потребует от вас пройти всю многоэтапную процедуру согласования заново.
